O que é um Condo?
Nos Estados Unidos, condo é a forma abreviada de condominium e normalmente se refere a uma unidade de propriedade individual dentro de um empreendimento onde determinadas áreas e estruturas são compartilhadas entre os proprietários.
Ao comprar um condo, o proprietário adquire sua unidade e também passa a fazer parte de uma associação responsável pela administração e manutenção das áreas comuns do empreendimento. Dependendo das características do edifício, essa associação também pode ser responsável por inspeções estruturais, reservas e grandes projetos de manutenção.
Para entender melhor como esse tipo de imóvel funciona, veja também o meu artigo O que é um Condo nos EUA? Entenda Esse Tipo de Imóvel.
O que é Milestone Inspection?
A Milestone Inspection é uma inspeção estrutural obrigatória prevista pela legislação da Flórida para determinados prédios organizados como condomínios ou cooperativas. O objetivo é avaliar a integridade estrutural dos principais componentes do edifício e verificar se ele permanece seguro para ocupação.
Diferentemente de uma inspeção comum de manutenção, a Milestone Inspection concentra-se especificamente na estrutura do prédio, analisando elementos como fundações, paredes estruturais, colunas, vigas, lajes, varandas, áreas de circulação e outros componentes importantes.
A inspeção deve ser realizada por um engenheiro profissional ou arquiteto devidamente licenciado na Flórida. Após a conclusão, o relatório deve ser entregue à associação responsável pelo condo e à autoridade local responsável pela fiscalização do edifício.
A exigência faz parte de um programa estadual criado para aumentar a segurança de edifícios residenciais mais antigos na Flórida e está prevista no Florida Statute 553.899.
Por que essa inspeção foi criada na Flórida?
A Milestone Inspection foi criada após o desabamento do edifício Champlain Towers South, em Surfside, na Flórida, em junho de 2021. A tragédia chamou atenção para a necessidade de um acompanhamento mais rigoroso das condições estruturais de edifícios residenciais mais antigos no estado.
Em resposta, a legislação da Flórida passou a exigir inspeções estruturais periódicas em determinados condos e cooperativas, com o objetivo de identificar sinais de deterioração significativa antes que eles possam representar riscos à segurança dos moradores.
O programa foi estabelecido pela Senate Bill 4-D, aprovada em 2022, e posteriormente ajustado por novas leis estaduais. A exigência está atualmente incorporada ao Florida Statute 553.899.
Quais condos precisam fazer Milestone Inspection?
De acordo com a legislação da Flórida em vigor na data de publicação deste artigo, a Milestone Inspection é exigida para edifícios que tenham três ou mais andares habitáveis, estejam organizados total ou parcialmente como condomínio ou cooperativa e tenham atingido a idade estabelecida pela lei.
Em regra, a primeira Milestone Inspection deve ser realizada quando o prédio completa 30 anos, considerando como referência a data de emissão do Certificate of Occupancy, documento que autoriza a ocupação do imóvel e é semelhante ao Habite-se no Brasil. Depois da primeira inspeção, novas Milestone Inspections devem ser realizadas a cada 10 anos.
A legislação também permite que autoridades locais exijam a primeira inspeção aos 25 anos em determinadas áreas, especialmente quando condições ambientais, como a proximidade do mar e a exposição à água salgada, possam acelerar a deterioração da estrutura.
Alguns tipos de imóveis não estão sujeitos a essa exigência estadual, como casas unifamiliares, duplexes, triplexes e determinados edifícios de até quatro unidades com três ou menos andares habitáveis acima do solo.
Quando a inspeção deve ser realizada?
A legislação da Flórida estabelece prazos diferentes de acordo com a idade do edifício. Para prédios que completaram 30 anos antes de 1º de julho de 2022, o prazo inicial para a Milestone Inspection foi 31 de dezembro de 2024.
Para edifícios que completaram 30 anos entre 1º de julho de 2022 e 31 de dezembro de 2024, o prazo foi 31 de dezembro de 2025. Já os prédios que completam 30 anos a partir de 1º de janeiro de 2025 devem realizar a inspeção até 31 de dezembro do ano em que atingem essa idade.
Depois da primeira Milestone Inspection, novas inspeções devem ser realizadas a cada 10 anos.
As autoridades locais também são responsáveis por identificar edifícios sujeitos à regra e enviar uma notificação à associação. Ainda assim, a ausência dessa notificação não elimina a obrigação de cumprir os requisitos previstos em lei.
Como funciona a Phase 1 da Milestone Inspection?
A Phase 1 é a primeira etapa da Milestone Inspection e consiste em uma avaliação visual detalhada da estrutura do edifício. O engenheiro ou arquiteto licenciado examina áreas habitáveis e não habitáveis, buscando sinais que possam indicar deterioração estrutural significativa.
Durante essa etapa, podem ser avaliados elementos como fundações, colunas, vigas, paredes estruturais, lajes, estrutura do telhado, varandas, passarelas e, quando houver, estruturas de estacionamento integradas ao prédio.
A Phase 1 é essencialmente uma inspeção visual e qualitativa. O profissional responsável utiliza sua experiência técnica para determinar se as condições observadas indicam ou não substantial structural deterioration, ou deterioração estrutural significativa.
Se não forem identificados problemas estruturais significativos, o profissional prepara o relatório da Phase 1 e, em regra, não é necessário prosseguir para a Phase 2. O edifício permanece sujeito à próxima Milestone Inspection dentro do ciclo previsto pela legislação.
Quando é necessária a Phase 2 da Milestone Inspection?
A Phase 2 é necessária quando a Phase 1 identifica sinais de substantial structural deterioration, ou deterioração estrutural significativa, que exigem uma investigação mais aprofundada para determinar a extensão e a gravidade dos problemas encontrados.
Diferentemente da Phase 1, que é principalmente visual, a Phase 2 pode envolver testes destrutivos e não destrutivos, análise de materiais, exames mais detalhados de elementos estruturais e cálculos de engenharia para avaliar se determinados componentes continuam capazes de suportar as cargas previstas.
Entre os métodos que podem ser utilizados estão a remoção localizada de concreto para examinar armaduras, extração de amostras, testes com radar de penetração no solo, ultrassom, termografia e outras técnicas escolhidas pelo engenheiro ou arquiteto responsável.
Ao final da Phase 2, o relatório deve indicar se o edifício é estruturalmente seguro e, caso sejam identificadas deficiências, apresentar recomendações para os reparos necessários.
Quem pode realizar a Milestone Inspection?
A Milestone Inspection deve ser realizada por um engenheiro profissional licenciado na Flórida (Professional Engineer ou PE) ou por um arquiteto licenciado no estado.
Profissionais como general contractors, building inspectors e outros especialistas da construção civil não estão autorizados, por si só, a realizar oficialmente essa inspeção.
Como a Milestone Inspection envolve a avaliação da integridade estrutural do edifício e, em alguns casos, análises técnicas mais complexas durante a Phase 2, é comum que associações contratem engenheiros com experiência específica em estruturas e avaliação de edifícios.
O que acontece se forem encontrados problemas estruturais?
Se a Milestone Inspection identificar problemas estruturais significativos, o edifício pode precisar passar por uma investigação mais detalhada por meio da Phase 2 e, dependendo dos resultados, realizar os reparos necessários.
Quando a Phase 2 confirma deficiências estruturais, o relatório deve indicar a natureza dos problemas encontrados e apresentar recomendações para sua correção. A associação do condo normalmente precisa então avaliar o escopo dos reparos, contratar profissionais qualificados, obter as autorizações necessárias e acompanhar a execução das obras.
De acordo com as regras citadas pela M2E, os reparos relacionados a deficiências estruturais identificadas em um relatório de Phase 2 devem ser iniciados dentro do prazo estabelecido pela legislação e pelas autoridades locais, que podem inclusive exigir um cronograma mais curto em determinadas situações.
Dependendo da extensão dos problemas, os custos podem ser significativos e afetar diretamente o orçamento da associação. Por isso, os resultados de uma Milestone Inspection são especialmente importantes para proprietários e compradores de condos, já que grandes reparos podem resultar em aumento das contribuições, uso das reservas ou cobrança de Special Assessments.
Quem paga pela inspeção e pelos reparos?
Em um condo, a associação é responsável por contratar e pagar a Milestone Inspection referente às partes do edifício que estão sob sua responsabilidade de acordo com os documentos do condomínio.
Se a inspeção identificar a necessidade de reparos estruturais em áreas comuns ou em componentes cuja manutenção seja responsabilidade da associação, os custos desses trabalhos também são normalmente assumidos pelo condo.
Na prática, porém, esses valores são financiados pelos proprietários das unidades. Dependendo da situação financeira da associação, os custos podem ser pagos com recursos das reservas existentes, incorporados ao orçamento do condomínio ou cobrados por meio de um Special Assessment.
Por isso, antes de comprar um condo na Flórida, é importante verificar não apenas se a Milestone Inspection foi realizada, mas também se foram identificados reparos pendentes, como eles serão financiados e se existem cobranças extraordinárias aprovadas ou previstas.
Milestone Inspection e SIRS são a mesma coisa?
Não. Embora a Milestone Inspection e o Structural Integrity Reserve Study (SIRS) estejam relacionados à segurança e à manutenção de condos na Flórida, eles têm objetivos diferentes.
A Milestone Inspection é uma avaliação da condição estrutural atual do edifício. Seu objetivo é identificar sinais de deterioração significativa e determinar se a estrutura permanece segura ou se são necessárias investigações e reparos adicionais.
Já o SIRS é um estudo voltado ao planejamento financeiro da associação. Ele analisa determinados componentes estruturais e estima sua vida útil remanescente e os custos futuros de reparo ou substituição, ajudando o condomínio a determinar quanto deve manter em reservas.
Em outras palavras, a Milestone Inspection verifica a condição estrutural do prédio no presente, enquanto o SIRS ajuda a associação a se preparar financeiramente para despesas futuras.
O que verificar antes de comprar um condo na Flórida?
Antes de comprar um condo na Flórida, especialmente em edifícios mais antigos, é importante verificar se o prédio está sujeito à Milestone Inspection e se a inspeção já foi realizada dentro do prazo exigido.
Quando houver um relatório disponível, o comprador deve procurar saber se a Phase 1 identificou sinais de deterioração estrutural significativa, se foi necessária uma Phase 2 e se existem reparos recomendados, em andamento ou ainda pendentes.
Também é importante analisar como eventuais obras serão financiadas. Reparos estruturais de grande porte podem consumir reservas da associação, aumentar as contribuições dos proprietários ou resultar em Special Assessments.
Além da Milestone Inspection, vale revisar outros documentos do condo, como relatórios de engenharia, informações sobre reservas, orçamento da associação e, quando aplicável, o Structural Integrity Reserve Study (SIRS). Em conjunto, esses documentos ajudam o comprador a entender melhor a condição do edifício e possíveis despesas futuras antes de concluir a compra.
Conclusão
A Milestone Inspection se tornou uma parte importante das regras de segurança aplicáveis a determinados condos na Flórida. Para proprietários e compradores, entender se o prédio está sujeito à inspeção, conhecer os resultados dos relatórios e verificar a existência de reparos ou despesas previstas pode ajudar a evitar decisões baseadas apenas na aparência ou no preço da unidade.
Antes de comprar um condo, especialmente em edifícios mais antigos, vale analisar com atenção os documentos da associação, as reservas disponíveis, eventuais Special Assessments, relatórios de engenharia e, quando aplicável, o SIRS.
Se você está pensando em comprar um condo na Flórida e quer apoio para analisar as opções disponíveis, entre em contato comigo. Posso acompanhar você durante a busca e a compra do imóvel, ajudando a identificar informações importantes sobre o condo antes de tomar uma decisão.
Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e educativo e não constitui aconselhamento jurídico, financeiro, estrutural ou de engenharia. As regras relacionadas à Milestone Inspection podem mudar e também podem variar conforme a autoridade local competente. Antes de tomar qualquer decisão relacionada à compra de um condo, inspeções, reparos ou obrigações da associação, consulte os profissionais qualificados e as autoridades responsáveis.
